Was ist eine Kernsanierung?
Bei einer Kernsanierung wird eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeeinheit bis auf die Bausubstanz zurückgebaut. Alte Beläge, Leitungen und nichttragende Wände kommen heraus, auf Wunsch wird dabei auch der Grundriss verändert. Anschließend werden Installation und Innenausbau komplett neu aufgebaut.
Damit geht die Kernsanierung weit über eine Renovierung einzelner Räume hinaus, bei der zum Beispiel nur gestrichen oder ein neuer Boden verlegt wird. Die Schwarzbau GmbH übernimmt beides: die Sanierung ganzer Objekte mit allen Gewerken aus einer Hand und einzelne Arbeiten. Eine 3-Zimmer-Wohnung haben wir zum Beispiel innerhalb von etwa sechs Wochen vollständig renoviert. Im Rundgang unten können Sie sich selbst durch die Wohnung bewegen.
360-Grad-Rundgang: eine 3-Zimmer-Wohnung, die wir in rund sechs Wochen vollständig renoviert haben. Ziehen Sie mit Maus oder Finger, um sich umzusehen, und wechseln Sie zwischen vorher und nachher. Rundgang im Vollbild öffnen
Reihenfolge der Gewerke bei einer Kernsanierung
Eine Wohnung oder ein Haus von Grund auf zu sanieren, kommt für die meisten Menschen eher selten vor. Dieser Leitfaden zeigt deshalb die übliche Reihenfolge der Gewerke – am Beispiel einer 3-Zimmer-Wohnung aus den 1960er-Jahren, die noch nie saniert wurde. Allgemein verbindlich ist der Ablauf nicht, und nicht jedes Objekt braucht jeden Schritt. Geht es aber darum, eine Wohnung komplett zu sanieren, gibt es nur wenige Gründe, ihn anders zu gliedern.
Am Anfang stehen Planung, Bestandsaufnahme und Angebot. Als Grundsatz wird empfohlen: Erhalt der Bausubstanz vor Innenausbau, und von oben nach unten sowie von außen nach innen sanieren.
Schritt 1 bis 5: Räumen, Rückbau und Rohinstallation
1. Entrümpelung & Entsorgung
Vor allen Arbeiten wird das Objekt geräumt. Alles, was nicht fest mit dem Gebäude verbunden ist, wird abtransportiert und entsorgt. Dafür können Sie unsere Schwesterfirma Kurz & Klein beauftragen: Entrümpelung und Entsorgung in München.
2. Rückbau & Entkernung
Direkt danach werden Anbauten wie Küche, Lampen oder Vorhangstangen demontiert. Anschließend wird alles zurückgebaut, was fest mit dem Gebäude verbunden ist und erneuert werden soll – vom Bodenbelag über Fliesen, Fenster und Türen bis zu Heizkörpern und alten Versorgungsleitungen. Soll sich der Grundriss ändern, kommen auch nichttragende Wände heraus. Alle Baustoffe werden fachgerecht entsorgt. Bei Gebäuden, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, muss vorher geklärt sein, ob Asbest verbaut ist – mehr dazu im Abschnitt „Altbau“ weiter unten.
3. Elektro
Die Zahl der elektrisch betriebenen Geräte im Haushalt ist in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen. In der Regel werden deshalb viele zusätzliche Steckdosen eingeplant. Dafür werden Schlitze in Wände und Decken geschlagen, neue Leitungen verlegt und meist ein neuer Sicherungskasten eingebaut. Weil Wände und Decken dafür geöffnet werden, kommt die Elektro-Rohinstallation gleich nach dem Rückbau – also die Leitungen und Dosen, noch ohne Schalter und Abdeckungen.
4. Heizung
Soll die Heizungsanlage oder die Art der Beheizung erneuert werden, sind häufig Kernbohrungen nötig – runde Durchbrüche durch Wände und Decken für neue Leitungen. Für eine Fußbodenheizung muss unter Umständen der alte Estrich abgetragen werden. Weil Böden und Wände dafür geöffnet und danach wieder fachgerecht verschlossen werden, gehört auch dieser Schritt vor alle weiteren Gewerke. Heizungsarbeiten übernimmt bei uns ein Partner-Fachbetrieb, den wir in den Ablauf der Sanierung einbinden.
5. Sanitär: Leitungen unter Putz
Sind Elektro- und Heizungsarbeiten abgeschlossen, werden in Bad und Küche die Leitungen unter Putz und die Anschlüsse für die Armaturen verlegt. Fliesen und sichtbare Armaturen folgen erst, wenn Wände und Böden fertig sind (Schritt 7). Bei unserer Badsanierung gehört zur Erneuerung der Leitungen zum Beispiel:
Kernsanierung aus einer Hand
Die Schwarzbau GmbH ist ein Malermeister- und Bodenlegebetrieb, der in zweiter Generation geführt wird. Mit unserem geschulten Fachpersonal bieten wir sämtliche Gewerke aus dem Bereich Innenausbau an. So haben Sie für die ganze Sanierung einen Ansprechpartner – ob Privatwohnung, Haus, Büro oder andere Gewerbeeinheit. Maler- und Bodenlegearbeiten führen wir als Meisterbetrieb selbst aus. Für Elektro und Sanitär arbeiten wir mit eingetragenen Partner-Meisterbetrieben zusammen und stimmen deren Arbeiten mit allen anderen Gewerken ab.
Nach der Rohinstallation beginnt der Ausbau. Hier kommt es besonders auf die Reihenfolge an: Putz- und Estricharbeiten müssen vollständig abgeschlossen sein, bevor Bodenbeläge verlegt werden und der Trockenbau den letzten Schliff bekommt. Erst wenn der Estrich getrocknet ist, geht es mit den Böden weiter. Wie lange das Trocknen dauert, lässt sich nicht pauschal sagen – das hängt vom einzelnen Objekt ab.
Schritt 6 bis 10: Ausbau bis zur Übergabe
6. Trockenbau, Putz und Estrich
Jetzt werden neue Wände im Trockenbau gestellt, Decken verkleidet und die Leitungsschlitze geschlossen. Es folgen Innenputz und Estrich. Der Estrich ist die glatte Schicht auf der Rohdecke, auf die später der Bodenbelag kommt. In welcher Abfolge Putz und Estrich im Einzelfall eingebracht werden, legt die Bauplanung fest. Trockenbau gehört zu unseren Leistungen im Innenausbau: vom Ausbau ganzer Räume bis zur Verkleidung von Wänden und Decken mit Schall- und Brandschutz.
7. Fliesen und Endmontage im Bad
Sind Putz und Estrich fertig, werden Bad und Küche gefliest. Danach werden die sichtbaren Sanitärobjekte samt Armaturen montiert, also Waschbecken, WC, Dusche oder Badewanne. Für das Bad haben wir eigene Angebote: Badezimmer sanieren und die Badsanierung zum Festpreis.
8. Malerarbeiten
Sind alle Arbeiten abgeschlossen, die in oder unter die Wand reichen, beginnen die Malerarbeiten. Die Wände werden fein gespachtelt, danach werden Decken und Wände gestrichen. Ob vorher ein Isolieranstrich nötig ist, hängt vom Untergrund ab: Alte Wasserflecken und Nikotin schlagen durch normale Innenfarbe wieder durch und müssen deshalb zuerst abgesperrt werden. Auch nach Schimmelbefall braucht der Untergrund eine besondere Vorbereitung. Als Malermeisterbetrieb in München ist das unser Kerngeschäft.
9. Bodenlegen
Das letzte Gewerk vor der Endreinigung ist das Verlegen der Böden. Wir verlegen Parkett, Laminat und Teppichboden sowie Designboden (Vinyl) – bei hoher Beanspruchung geklebt, oder schwimmend, wenn sich der Boden später rückstandsfrei entfernen lassen soll. Schwimmend heißt: Der Belag wird nicht mit dem Untergrund verklebt. Für Büro- und Großraumflächen lohnt ein Blick auf Nadelvlies. Soll ein alter Parkettboden erhalten bleiben, lässt er sich aufbereiten; stark beanspruchte Böden können zusätzlich versiegelt werden.
10. Endmontage und Endreinigung
Zum Schluss folgt die Endmontage: Schalter, Steckdosenabdeckungen und Leuchten, Innentüren und Sockelleisten. Danach wird die Baustelle gereinigt und das Objekt übergeben. Die Bauendreinigung übernimmt auf Wunsch unsere Schwesterfirma Kurz & Klein. Viele dieser Schritte können Sie bei uns auch einzeln beauftragen:
Was kostet eine Kernsanierung? Preisrahmen berechnen
Wählen Sie aus, was bei Ihnen neu werden soll, und die gewünschte Ausstattung. Der Rechner nennt einen Preisrahmen auf Grundlage unserer abgerechneten Aufträge und unserer aktuellen Richtwerte. Er ersetzt kein Angebot: Den genauen Preis nennen wir Ihnen nach einer Besichtigung. Mit „Angebot anfragen“ übernehmen wir Ihre Auswahl direkt in Ihre Anfrage. Die Preise gelten für München; im Umkreis bis 50 km kommen Fahrtkosten hinzu.
Altbau: vor dem Rückbau auf Asbest prüfen
In den 1960er- und 1970er-Jahren wurde in Deutschland verbreitet mit asbesthaltigen Baustoffen gebaut – nicht nur mit Asbestzement, sondern auch in Putzen, Spachtelmassen, Fliesenklebern und Bodenbelägen. Seit dem 5. Dezember 2024 gilt nach der Gefahrstoffverordnung (§ 11a): Bei Gebäuden, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, besteht ein genereller Asbestverdacht. Er muss vor den Arbeiten ausgeräumt oder bestätigt werden.
Als Veranlasser der Arbeiten – in der Regel Sie als Auftraggeber – müssen Sie nach § 5a der Gefahrstoffverordnung die vorhandenen Unterlagen zum Gebäude bereitstellen, etwa Baupläne und Unterlagen früherer Umbauten. Proben nehmen und asbesthaltige Materialien ausbauen und entsorgen dürfen nur Fachbetriebe mit Sachkundenachweis nach TRGS 519, der Technischen Regel für Gefahrstoffe zu Asbest. Als Privatperson dürfen Sie asbesthaltige Putze, Kleber und Spachtelmassen nicht selbst entfernen.
Wer darf Elektro-, Sanitär- und Heizungsarbeiten ausführen?
Elektrotechniker sowie Installateur und Heizungsbauer sind in der Anlage A der Handwerksordnung als zulassungspflichtige Handwerke aufgeführt (Nummer 25 und 24). Selbstständig betreiben darf ein solches Handwerk nur, wer in die Handwerksrolle eingetragen ist – zum Beispiel mit dem Meistertitel; möglich ist die Eintragung auch über eine Ausnahmebewilligung oder die sogenannte Altgesellenregelung. Fragen Sie deshalb bei jedem Angebot nach, wer diese Gewerke ausführt. Die Schwarzbau GmbH ist als Malermeister- und Bodenlegebetrieb bei der Handwerkskammer für München und Oberbayern eingetragen. Elektro- und Sanitärarbeiten führen bei uns eingetragene Partner-Meisterbetriebe aus; wir koordinieren sie im Rahmen Ihrer Sanierung.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Das hängt vom Umfang, von der Planung und der Abstimmung der Gewerke ab, auch die Jahreszeit spielt eine Rolle. Für ein ganzes Haus nennen Ratgeber eine Spanne von etwa drei Monaten bis zu einem Jahr. Bei einer Wohnung kann es deutlich schneller gehen: Eine 3-Zimmer-Wohnung haben wir mit allen Gewerken aus einer Hand in etwa sechs Wochen vollständig renoviert; eine Kernsanierung mit neuen Leitungen kann mehr Zeit brauchen. Wie lange es bei Ihrem Objekt dauert, klären wir gern im Gespräch.
Warum mit der Schwarzbau GmbH?
Häufige Fragen zur Kernsanierung
Bei einer Kernsanierung wird ein Gebäude oder eine Wohnung bis auf die Bausubstanz zurückgebaut. Alte Beläge, Leitungen und nichttragende Wände werden entfernt, danach werden Installation und Innenausbau komplett erneuert. Eine Renovierung beschränkt sich dagegen auf einzelne Arbeiten wie einen neuen Anstrich.
Erst wird geräumt und zurückgebaut, dann folgt die Rohinstallation von Elektro, Heizung und Sanitär. Danach kommt der Ausbau mit Trockenbau, Putz und Estrich, anschließend Fliesen, Malerarbeiten und Bodenbeläge. Den Abschluss bilden Endmontage und Endreinigung. Die zehn Schritte im Einzelnen finden Sie in der Übersicht oben.
Für ein Haus nennen Ratgeber je nach Umfang, Planung und Jahreszeit etwa drei Monate bis ein Jahr. Eine 3-Zimmer-Wohnung haben wir in etwa sechs Wochen vollständig renoviert. Wie lange Putz und Estrich trocknen müssen, hängt vom Objekt ab.
Eine seriöse Zahl gibt es nur für das einzelne Objekt. Entscheidend ist, welche Gewerke nötig sind, wie groß die Fläche ist und ob Schadstoffe wie Asbest entfernt werden müssen. Einen ersten Preisrahmen berechnen Sie mit unserem Rechner; das genaue Angebot erhalten Sie nach einer Besichtigung. Fragen Sie Ihr Angebot direkt an.
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. In Fachkreisen gelten etwa 40 Jahre als Richtwert, nach dem die Elektroanlage genauer geprüft werden sollte; ob sie erneuert werden muss, entscheidet sich im Einzelfall. Bei einer Kernsanierung werden die alten Leitungen ohnehin zurückgebaut und neu verlegt.
Bei Gebäuden, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, gilt seit dem 5. Dezember 2024 ein genereller Asbestverdacht. Er muss vor Beginn der Arbeiten ausgeräumt oder bestätigt werden. Proben nehmen und Asbest entfernen dürfen nur Fachbetriebe mit Sachkundenachweis nach TRGS 519.
Ja. Wir sind für private und gewerbliche Kunden tätig. Neben Aufträgen von Privatpersonen sind wir auch für Großaufträge der öffentlichen Hand, der Hotellerie, von Krankenhäusern und Wohnbaufirmen aufgestellt.
Ja. Sie können uns auch einzelne Arbeiten übertragen, zum Beispiel Malerarbeiten, einen neuen Fußboden oder die Sanierung Ihres Bades.
Wir arbeiten in München und im Umkreis von 50 km. Für Einsätze außerhalb Münchens berechnen wir zusätzlich Fahrtkosten.
Kernsanierung anfragen
Beschreiben Sie uns Ihr Vorhaben – ob Wohnung, Haus oder Gewerbeeinheit. Ein Mitglied unseres Teams meldet sich zeitnah bei Ihnen. Oder rufen Sie direkt an: 089 / 215 28 266